Le agevolazioni fiscali per interventi di recupero del patrimonio edilizio spettano al proprietario del bene che ha materialmente effettuato le spese, ai titolari di altri diritti reali come l’usufrutto, oppure, ad esempio, a chi ha l’immobile in locazione.
Ma come si effettua il trasferimento detrazioni ristrutturazione se l’immobile viene venduto o ereditato?
A chi spettano le detrazioni in caso di vendita dell’immobile ristrutturato
Per quanto riguarda il trasferimento detrazioni ristrutturazione in caso di vendita, se l’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di recupero edilizio è venduto prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente dell’unità immobiliare, purché si tratti di persona fisica.
La previsione è contenuta nel comma 8 dell’art. 16-bis del Tuir (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) il quale dispone che, “in caso di vendita dell’unità immobiliare” su cui sono stati realizzati gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, la detrazione, non utilizzata in tutto o in parte dal venditore, viene trasferita per i rimanenti periodi d’imposta, salvo diverso accordo delle parti intercorso nell’atto d’acquisto, all’acquirente persona fisica.
In sostanza, in caso di vendita e, più in generale, di trasferimento per atto tra vivi, il venditore ha la possibilità di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all’acquirente dell’immobile.
Bisogna tenere presente che, in assenza di specifiche indicazioni nell’atto di compravendita, il beneficio viene automaticamente trasferito all’acquirente dell’immobile. Per stabilire chi può fruire della quota di detrazione relativa a un anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno.
Cessione a titolo gratuito o parziale: la detrazione viene trasferita?
Nel caso di cessione dell’intera proprietà di immobili sui quali sono stati eseguiti interventi di recupero edilizio è stato evidenziato che, benché il legislatore abbia utilizzato il termine “vendita”, la disposizione trova applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una cessione dell’immobile e, quindi, anche nelle cessioni a titolo gratuito.
A queste ipotesi di trasferimento della proprietà dell’immobile è stata assimilata anche la donazione.
Al contrario, l’Agenzia delle Entrate ha specificato che, per quanto riguarda il trasferimento di una quota di proprietà dell’unità immobiliare, questa non determina un analogo trasferimento del diritto alla detrazione in considerazione del fatto che tale passaggio può verificarsi esclusivamente in presenza della cessione dell’intero immobile.
Quindi, qualora venga ceduta solo una quota dell’unità immobiliare e non il 100%, la detrazione delle rate rimanenti resta in capo al venditore a meno che, per effetto della cessione della quota, la parte acquirente diventi proprietaria esclusiva dell’immobile.
Immobile ereditato e detrazioni fiscali
Sempre nel citato comma 8 dell’art. 16-bis del Tuir, in caso di trasferimento detrazione per ristrutturazione di immobile ereditato, è specificato che in caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.
Tale condizione deve permanere non soltanto per l’anno di accettazione dell’eredità, ma anche per ciascun anno per il quale si vuole fruire delle residue rate di detrazione.
L’Agenzia delle Entrate ha specificato che, nel caso in cui, ad esempio, l’erede che detiene direttamente l’immobile ereditato decida di concederlo in comodato o in locazione, non potrà fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non ha più la detenzione materiale e diretta del bene.
Potrà invece tornare a beneficiare delle eventuali rate residue di competenza degli anni successivi al termine del contratto di comodato o di locazione.
Al contrario, in caso di vendita o di donazione da parte dell’erede che ha la detenzione materiale e diretta del bene, le quote residue della detrazione non fruite da questi non si trasferiscono all’acquirente o donatario, neanche quando la vendita o la donazione sono effettuate nello stesso anno di accettazione dell’eredità.
