Tante possono essere le motivazioni che spingono il proprietario di un immobile a ipotizzare l’opzione del suo frazionamento.
Quando si possiede un appartamento di ampia metratura il frazionamento immobile può essere la soluzione più semplice ad esempio per abbattere i costi di gestione. Dividere una casa infatti permette di poter affittare una parte dell’immobile mantenendone sempre la proprietà oppure di alienare l’appartamento risultante quando gli spazi troppo ampi non sono necessari.
Inoltre il frazionamento rientra tra gli interventi di manutenzione straordinaria, a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso, categoria di interventi che permette di fruire delle agevolazioni fiscali del bonus ristrutturazioni.
Anche motivazioni di gestione della vita familiare possono portare a prendere la decisione di frazionare un immobile, come ad esempio dare una casa a un figlio oppure riportare vicino familiari anziani, lasciando a ciascun nucleo la propria indipendenza e privacy.
Vediamo quindi come si può dividere un appartamento in due e quali sono gli adempimenti da assolvere.
Valutazioni preventive
Decidere di frazionare un immobile comporta numerose valutazioni e accurate pratiche burocratiche da presentare che necessitano della supervisione e dell’opera di un tecnico specializzato.
Nei regolamenti edilizi comunali sono contenute le regole che stabiliscono, ad esempio, prescrizioni igienico-sanitarie oppure i rapporti aeroilluminanti, ossia il rapporto tra superfici dei locali e quelle finestrate.
Non sempre, quindi, alzare un muro può essere una soluzione semplice, ma vanno considerati gli elementi degli ambienti che risulteranno dal frazionamento.
Anche la stessa conformazione dell’immobile può essere di impedimento al frazionamento ad esempio in considerazione della struttura degli impianti.
È per questo che un preventivo studio di fattibilità ad opera di un professionista tecnico specializzato può rivelarsi necessario sia dal punto di vista strutturale che sotto il profilo burocratico.
CILA o SCIA?
Le regole per il frazionamento unità immobiliare si rifanno ai regolamenti edilizi comunali. Per questo bisogna sempre verificare la normativa specifica di ciascun comune prima di intraprendere il frazionamento, come qualsiasi altro tipo di intervento sull’immobile.
In generale, per il frazionamento è sufficiente presentare la CILA, ossia la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata ad opera di un tecnico abilitato.
Quando invece per il frazionamento si rendono necessari interventi su elementi strutturali come muri portanti o solai oppure ancora quando a seguito del frazionamento si richiede un cambio di destinazione d’uso dell’intero immobile o dell’unità separata, sarà necessaria la SCIA, ossia la Segnalazione Certificata di Inizio Attività.
Dichiarazione del frazionamento al catasto
L’edificazione di nuovi immobili e la variazione nello stato di quelli già esistenti, nel caso in cui influisca sul classamento o sulla consistenza dell’unità immobiliare, come ad esempio nel caso del frazionamento, devono essere dichiarate in catasto.
La dichiarazione, a carico degli intestatari dell’immobile, avviene con la presentazione all’Agenzia delle Entrate di un atto di aggiornamento predisposto da un professionista tecnico abilitato e il conseguente versamento dei tributi speciali catastali.
Il termine di presentazione delle dichiarazioni al catasto è fissato in trenta giorni dal momento in cui i fabbricati sono divenuti abitabili o servibili all’uso cui sono destinati o comunque decorrenti dalla data di ultimazione della variazione nello stato per le unità immobiliari già censite.
