Quando si intende acquistare un immobile è fondamentale fare tutte le verifiche tecniche e burocratiche necessarie per effettuare una corretta proposta e chiedere, in caso di difformità, il ripristino della regolarità prima di procedere con stipula dell’atto di acquisto.
Il consiglio è quello di dare incarico a un consulente tecnico per accertare l’assenza di eventuali abusi e non incorrere in sorprese sgradite dopo l’acquisto dell’immobile.
Vediamo in cosa consistono gli abusi edilizi e come bisogna comportarsi in caso di abuso edilizio commesso dal precedente proprietario dell’immobile.
Quando si configura l’abuso edilizio
L’articolo 31 del Testo unico edilizia (Dpr n. 380 del 6 giugno 2001) stabilisce le fattispecie più gravi di abuso, ossia gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali.
Sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile.
Le regioni stabiliscono quali sono le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto che l’essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:
- mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
- aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
- modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
- mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
- violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
Responsabilità dell’abuso edilizio: precedente proprietario o acquirente?
L’abuso edilizio rappresenta un illecito amministrativo al cui accertamento, oltre al pagamento di una sanzione, può seguire l’obbligo e l’onere di demolizione che è diretto sia nei confronti dell’esecutore responsabile che dell’attuale proprietario.
In caso di abuso edilizio commesso dal precedente proprietario, l’acquirente quindi non può sottrarsi all’obbligo e dare l’esclusiva responsabilità a terzi o al precedente proprietario, ma ne è direttamente responsabile.
Resta salvo il diritto di rivalersi nei confronti dell’effettivo autore dell’abuso attraverso una causa civile.
Al ricorrere di un abuso edilizio, l’acquirente avrà la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto o l’eliminazione dell’abuso a spese del venditore ed il risarcimento del danno, quantificabile, ad esempio, in una riduzione del prezzo corrisposto.
La responsabilità penale dell’abuso rimane in capo al soggetto che l’ha posto in essere, in questo caso il precedente proprietario, a meno che l’acquirente non modifichi ulteriormente parti dell’immobile oggetto di abuso.
Abuso edilizio e Superbonus 110%
L’abuso edilizio è sempre stato un ostacolo per chiunque volesse fruire delle detrazioni fiscali previste per le ristrutturazioni edilizie.
Oggi invece il Superbonus previsto dal decreto Rilancio del 19 maggio 2020 e modificato dal decreto legge n. 77/2021, meglio noto come “decreto Semplificazioni”, è accessibile anche in caso di immobili gravati da abuso.
Il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha infatti chiarito che la detrazione del 110% non è preclusa agli immobili abusivi, perché la presentazione della nuova Cilas, ossia la CILA Superbonus, non prevede l’attestazione dello stato legittimo e, quindi, viene separato l’aspetto fiscale da quello della regolarità edilizia.
Anche in caso di abuso edilizio ereditato, quindi, oggi è possibile fruire delle agevolazioni fiscali per i lavori di ristrutturazione.
