Quando si compra un’abitazione, a meno che non sia una nuova costruzione mai abitata, bisognerà sicuramente fare qualche piccolo cambiamento per renderla perfettamente rispondente alle esigenze dell’acquirente.
Cambiare gli infissi o le porte, installare l’impianto di climatizzazione, sostituire i sanitari del bagno sono tutti interventi che richiedono poco tempo di realizzazione e una spesa contenuta.
La situazione cambia radicalmente quando l’immobile da acquistare è completamente da ristrutturare.
Apportare modifiche strutturali, sostituire gli impianti o i pavimenti, prevedere una diversa disposizione degli spazi sono tutti interventi che necessitano di tempo, sicuramente anche di un budget può cospicuo, ma soprattutto di un progetto organico, comprensivo di eventuali pratiche amministrative da preparare e presentare ad opera di un tecnico specializzato.
Quando conviene, quindi, comprare casa da ristrutturare?
Personalizzazione o stress da ristrutturazione?
La prima motivazione che spinge ad acquistare un immobile da ristrutturare è sicuramente la possibilità di personalizzazione. Per quanto il costruttore possa avere un gusto e una concezione degli spazi simile a quella dell’acquirente, difficilmente si potrà trovare una casa rispondente al 100% ai sogni del compratore.
Al contrario, acquistare un immobile da ristrutturare è come avere davanti un foglio scritto a matita: si può cancellare tutto e ricominciare il disegno come più ci piace.
Inoltre le vecchie abitazioni, in generale quelle costruite fino agli anni ‘60 del secolo scorso, sono concepite con una diversa divisione degli spazi rispetto alle nuove costruzioni: hanno soffitti più alti, camere più ampie, spazi versatili e utili come ad esempio ingresso e ripostiglio.
Non bisogna però trascurare un fattore: le ristrutturazioni richiedono tempo e un elevato grado di controllo sull’opera dei tecnici e degli operai che se ne occuperanno. Comprare una casa nuova, “chiavi in mano”, elimina ogni tipo di stress legato alla ristrutturazione.
Acquisto da privato o da costruttore, come variano le imposte
In caso di acquisto casa da ristrutturare variano anche le spese e le imposte.
Chi acquista da un privato un’abitazione di seconda mano deve versare un’imposta di registro del 2%, se si tratta di prima casa, oppure del 9%, se si tratta di seconda casa, calcolata sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.
Se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4%, se si tratta di prima casa, oppure al 10%, se si tratta di seconda casa. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
Il calcolo finale delle spese varia di molto dall’uno altro caso e la voce delle imposte è sicuramente un punto importante da mettere a bilancio nella scelta tra casa nuova e casa da ristrutturare.
Bonus ristrutturazioni
Grazie ai numerosi sgravi fiscali confermati nella legge di bilancio e incrementati nel cosiddetto “Decreto Rilancio”, nel 2020 conviene comprare casa da ristrutturare.
L’agevolazione fiscale sugli interventi di ristrutturazione edilizia consiste in una detrazione dall’Irpef del 50% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare.
Inoltre i soggetti che negli anni 2020 e 2021 sostengono spese per gli interventi di ristrutturazione edilizia possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante, alternativamente:
- per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi;
- per la cessione di un credito d’imposta di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.
