Un locale commerciale che resta vuoto a lungo, un capannone rurale ormai inutilizzato, una casa che non si desidera utilizzare come abitazione sono solo alcuni esempi di immobili che non vengono utilizzati perché la loro funzione non è ciò di cui si ha bisogno.
Cosa si può fare in questi casi? Si può effettuare un cambio destinazione d’uso per convertire l’immobile in un fabbricato utile o remunerativo.
Come si può cambiare la destinazione urbanistica di un immobile? Quali documenti servono? Si può usufruire delle detrazioni fiscali per la ristrutturazione di un immobile che cambierà destinazione d’uso?
Cerchiamo di rispondere a tutte queste domande e di fare chiarezza tra categorie funzionali e categorie catastali.
Destinazione d’uso: cos’è
Per destinazione d’uso di un immobile si intende l’insieme delle finalità di utilizzo del manufatto edilizio. Le categorie funzionali di immobili, da non confondere con le categorie catastali, sono definite nel Testo Unico Edilizia:
a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.
Come specificato nel TUE, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.
Le categorie catastali sono invece dei codici alfanumerici che indicano la destinazione uso immobile delle unità immobiliari urbane. Un cambio di destinazione d’uso può comportare una variazione della categoria catastale.
Cambio di destinazione d’uso: come si fa
Per procedere al cambio categoria catastale la prima cosa da fare è contattare un tecnico abilitato che possa innanzitutto verificare se le normative locali consentono di modificare la destinazione d’uso di quello specifico immobile. Spesso infatti i piani urbanistici prevedono una ben precisa suddivisione in zone con specifiche destinazioni d’uso.
Il mutamento avviene prima di tutto all’urbanistica con la richiesta di autorizzazione al Comune.
Il mutamento della destinazione d’uso è considerato attività edilizia soggetta a permesso di costruire, a meno che non si rimanga all’interno della stessa categoria funzionale.
L’edificazione di nuovi immobili e la variazione nello stato di quelli già esistenti, come nel caso del cambio di destinazione urbanistica, devono essere poi dichiarate in catasto.
La dichiarazione, a carico degli intestatari dell’immobile, avviene con la presentazione all’Agenzia delle Entrate di un atto di aggiornamento predisposto da un professionista tecnico abilitato, come ad esempio un architetto, un ingegnere o un geometra.
Il termine di presentazione delle dichiarazioni al catasto, per quanto riguarda le unità immobiliari già censite, è fissato in trenta giorni decorrenti dalla data di ultimazione della variazione nello stato.
Cambio di destinazione d’uso e agevolazioni fiscali
L’Agenzia delle Entrate ha precisato che sono ammessi al Superbonus gli interventi su immobili a destinazione “residenziale”. Sono, inoltre, ammessi al Superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione, a condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato (ad esempio, da strumentale agricolo, in abitativo).
È quindi possibile fruire del Superbonus, sempre rispettando le altre condizioni e adempimenti previsti dalla norma, anche relativamente alle spese sostenute per interventi che comportino il cambio di destinazione d’uso del fabbricato originario in abitativo purché, come detto, tale variazione sia indicata chiaramente nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori.
